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売買基礎知識
Basic knowledge

売買契約前の重要書類について

特に事業用の不動産を購入しようとする時は、契約にいたる過程で『買付証明書』(購入申込書などとも言う)を提出し、当該物件について購入の意思があることを表明する習慣があります。

またそれ以前に、『取り纏め依頼書』(とりまとめいらいしょ)と言う形で、購入希望者が特定物件の売却条件の整理を、仲介業者に書面で依頼することもあります。 (もちろん、『媒介契約書』で購入の意思を示してもよいのですが、事業用物件になると、案外依頼者と仲介業者の信頼関係があるが故に、媒介契約を結ばないケースが多いのが実情です。) 売主が買付証明書の条件で承知すれば、『売渡承諾書』を発行し契約内容の詳細を詰めていくことになります。 『買付証明書』『売渡証明書』の段階では、契約は成立したことにはならないと考えることが、一般的にも知られています。(それを逆手に取って無闇に書類を出す人もいるようですが・・・困ったものですネ!)

その後の手順として、売主・買主の合意内容を『覚書』『協定書』を取り交わすことで確認するケースもあります。 ここで注意すべきなのは、『覚書』が目的物件の内容・売買代金を確定し、契約の当事者の意思が契約の成立を認めることが出来ると判断された場合、一方の意思では合意内容を解除出来ず、最悪の場合は損害賠償を求められることもあるということです。

その後、宅建業法で定められた物件説明を、契約締結前に、『重要事項説明書』により宅地建物取引主任者(※1)が、取引の当事者に書面で行わなくてはなりません。 通常、ここで買主は最終的な意思決定を下した後、『売買契約書』の締結に至ります。

なんと面倒な流れかと、思われる方もいらっしゃるでしょう が、物件内容や権利関係・購入目的・資金の流れなどがハッキリいている場合は、商談は非常にスムーズに進みます。 しかしながら、特に事業用不動産の場合は、売主、買主に色々なクリアにすべき問題があるのが普通です。 その為、商談自体が、時間的・内容的にも手間のかかるケースが多く、依頼された仲介業者とのコミュニケーションが不可欠になってきます。その仲介業者が貴方にとって、最もよきパートナーでないと困ります。 そのような問題を抱える方にとっては、日頃からよき相談相手となる不動産屋さんとの出会いがとても重要なことだと考えますが、いかがでしょうか?

※1. 宅地建物取引業者は、事務所設置の要件として、従業員5名毎に1名以上の専任の取引主任者を置くことが義務づけられています。

路線価について

不動産の相続税評価方式は、土地は路線価方式もしくは倍率方式によって評価されます。
路線価方式とは、その土地に面する路線(道路)に付された路線価を基とし、奥行価格補正、二方路線影響加算、不整形地価格補正をした価格によって評価する方法です。 建物は、固定資産税評価額を用いて算出することになっています。

[各地の路線価は、国税庁のホームページで調べることができます。]
尚、路線価は、その年の公示価格(※1)の80%相当額とされており、毎年8月上旬に公表されます。その路線価は、その年の1月1日~12月31日に発生した相続に適用されます。

相続対策としての不動産購入に関しましては、時価1億円の土地の相続税評価額が8千万円の場合は、現金で1億円持っているより評価額が低いので、その分相続税が減ることになります。しかし、時価と相続税評価額の差がほとんどない場合や、下回るような時は、対策の見直しが必要です。(※2)

※1 公示価格
  1. 一般の土地取引の指標
  2. 公共事業の適性補償金の算定基準
  3. 毎年公示(毎年1月1日時点) 3月下旬官報に公示
※2 相続対策
賃貸用の不動産は、賃借人がいることにより制約を受けているという観点から、通常の自用不動産より一定の割合で減額できます。また、収入もあることから納税資金対策としての効果も期待できます。